Quel est le but recherché par le législateur ?
Les terrains argileux peuvent voir leur volume varier à la suite d’une modification de leur teneur en eau, en lien avec les conditions météorologiques. Ces terrains se rétractent lors des périodes de sécheresse ( phénomène de retrait) et gonflent au retour des pluies lorsqu’ils sont de nouveau hydratés ( phénomène de gonflement) : on parle dès lors de phénomène retrait-gonflement des sols argileux. Ces variations peuvent atteindre une amplitude assez importante et endommager les bâtiments localisés sur ces terrains. Le phénomène de retrait-gonflement des argiles engendre chaque année des dégâts considérables, indemnisables au titre des catastrophes naturelles. Les sinistres concernent principalement les maisons individuelles. Les mouvements de terrain induits par le retrait et le gonflement des argiles se traduisent par des fissurations en façade des habitations mais également des fissurations sur les murs intérieurs, porteurs ou simples cloisons, affaissement des radiers, fissure des carrelages, déformation des vantaux des menuiseries etc.
Le législateur à travers la loi ELAN du 23 novembre 2018 souhaite réduire le nombre de sinistres liés à ce phénomène en imposant la réalisation d’études de sol préalablement à la construction.
Ces études géotechniques doivent permettre de déterminer avec exactitude la nature du terrain destiné à la future construction, afin d’adapter au mieux les caractéristiques du bâti aux contraintes géologiques locales.
Quel est le contenu des études géotechniques ?
Deux études géotechniques sont visées par la loi, l’une en cas de vente de terrains non bâtis constructibles, la seconde préalablement à la construction.
La première, appelée « étude géotechnique préalable » (G1) procède à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction, permettant de prévenir le risque lié au retrait-gonflement. La durée de validité est de 30 ans à condition qu’aucun remaniement du sol ne soit intervenu depuis. Ladite étude devra obligatoirement être annexée à tout avant-contrat ou à défaut d’avant-contrat, à l’acte authentique de vente. Cette étude restera annexée au titre de propriété du terrain et suivra toutes ses mutations.
La seconde, appelée « étude géotechnique de conception » (G2) tient compte de l’implantation et des caractéristiques du bâtiment à construire et n’est valable que pour le projet de construction en vue duquel elle a été réalisée. Elle a pour but de fixer, sur la base d’une identification des risques géotechniques du site d’implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin, là encore, de prévenir le risque de retrait-gonflement, de façon plus circonstanciée.
Le coût moyen de l’étude géotechnique est de 1010 € TTC.
Il faut savoir qu’à défaut de fournir l’étude, le vendeur pourra être sanctionné sur les fondements du manquement au devoir d’information.
S’il est impossible pour le vendeur de s’exonérer de son obligation légale, il est tout à fait envisageable de prévoir conventionnellement que le coût de l’étude géotechnique préalable soit pris en charge intégralement par l’acquéreur ou à frais communs et ce en vertu de l’article 1608 du Code Civil. Tout repose sur la négociation préalable entre les parties.
Vente de terrain à bâtir : étude géotechnique préalable
Afin de mieux informer les acquéreurs d’un terrain constructible et prévenir les risques liés à la nature du sol lors de la construction, le législateur, au travers des articles L 112-20 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation ( CCH) impose désormais la transmission d’études géotechniques par le vendeur à son acquéreur, dès lors que plusieurs conditions sont remplies.
Le contenu de ces études, les techniques particulières de construction ainsi que la délimitation des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, ont été précisés par trois arrêtés du 22 juillet 2020, publiés au Journal Officiel le 6 août, le 9 août et le 15 août 2020, et modifiés depuis par deux arrêtés du 24 septembre 2020, publiés au Journal officiel le 30 septembre 2020.
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